Gemiddelde Huizenprijs 2025: Zóveel Moet Je Verdienen voor een Koopwoning

De Nederlandse huizenmarkt blijft in beweging, en de prijzen stijgen opnieuw naar recordhoogte. Uit recente cijfers van CBS en Kadaster blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van een woning in juni 2025 is gestegen naar €474.234. Dat is niet alleen ruim 9,3% hoger dan een jaar geleden, maar ook bijna 1% hoger dan in mei van dit jaar. Voor veel starters en doorstromers wordt de stap naar een koopwoning daardoor steeds lastiger.

In dit artikel kijken we uitgebreid naar de prijsontwikkeling, de benodigde salarissen, de gevolgen voor verschillende groepen woningzoekenden en de verwachtingen voor de komende maanden.

Huizenprijzen Blijven Stijgen

De prijsindex van bestaande koopwoningen, die corrigeert voor verschillen in woningtype en locatie, steeg in juni met 9,3% op jaarbasis. Daarmee zet de trend van de afgelopen maanden zich door: de huizenmarkt trekt opnieuw stevig aan.

De gemiddelde transactieprijs – die alle verkochte woningen bij elkaar neemt zonder correctie voor woningtype – kwam uit op €474.234. Dat cijfer kan maandelijks iets schommelen, omdat het afhangt van de mix van verkochte woningen (bijvoorbeeld meer vrijstaande huizen in één maand en meer appartementen in een andere maand). Toch laat de ontwikkeling duidelijk zien dat de prijzen in de lift zitten.

In totaal wisselden in juni bijna 19.000 woningen van eigenaar. Dat is een lichte stijging vergeleken met dezelfde maand vorig jaar, wat erop wijst dat de woningmarkt niet alleen duurder maar ook iets actiever is geworden.

Zóveel Moet Je Verdienen

De gemiddelde woningprijs klinkt abstract, maar wat betekent dit in de praktijk? Het gaat om een koopsom van bijna een half miljoen euro.

• Alleenstaande kopers moeten ongeveer €96.000 bruto per jaar verdienen om een volledige hypotheek te kunnen krijgen zonder eigen inbreng. Dat is ruim 2,4 keer het modale inkomen in Nederland.
• Tweeverdieners kunnen dit bedrag samen verdienen. Bij een gelijk inkomen per persoon komt dat neer op ongeveer €48.000 bruto per jaar per partner, oftewel 1,25 keer modaal per persoon.

Met een hypotheekrente van 3,8% en een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar liggen de bruto maandlasten rond de €2.200. Daar komen nog bijkomende kosten bovenop:

• Vaste lasten: zoals gas, water, licht, gemeentelijke belastingen.
• Onderhoud: gemiddeld 1% van de woningwaarde per jaar, zo’n €4.700.
• Verzekeringen: opstalverzekering, inboedelverzekering.

Dit betekent dat een huishouden minimaal een fors deel van zijn inkomen kwijt is aan wonen.

Gevolgen voor Starters

Voor starters op de woningmarkt is deze ontwikkeling een uitdaging. Veel jonge mensen hebben nog geen groot eigen vermogen en zijn afhankelijk van hun inkomen en een eventuele schenking van ouders om de stap te kunnen maken.

• Spaardruk: Banken financieren maximaal 100% van de woningwaarde. De bijkomende kosten koper (zoals overdrachtsbelasting en notaris) moeten dus uit eigen zak worden betaald.
• Strenge normen: De inkomenseis is strikter geworden sinds de rentestijging van de afgelopen jaren.
• Concurrentie: Starters moeten vaak opbieden, wat de effectieve koopprijs nog verder verhoogt.

Het gevolg is dat veel starters langer blijven huren of bij hun ouders wonen, waardoor de doorstroom op de woningmarkt stokt.

Doorstromers en Vermogensgroei

Voor doorstromers die al een huis bezitten, zijn de stijgende prijzen juist goed nieuws. Hun woning wordt meer waard, waardoor de overwaarde toeneemt. Dat vergemakkelijkt de stap naar een grotere woning of een verhuizing naar een andere regio.

Doorstromers hebben vaak een voorsprong:

• Ze kunnen een deel van de overwaarde gebruiken als eigen geld.
• Hun hypotheeklasten zijn vaak relatief laag door een lagere rente uit het verleden.
• Ze hebben meer onderhandelingsruimte bij de aankoop van een nieuwe woning.

Dit zorgt echter ook voor een tweedeling op de markt: huiseigenaren zien hun vermogen groeien, terwijl niet-bezitters verder achterblijven.

Regionale Verschillen

De gemiddelde huizenprijs van €474.234 is een landelijk gemiddelde. Regionaal kunnen de verschillen groot zijn:

• Randstad: In steden als Amsterdam, Utrecht en Haarlem liggen de gemiddelde prijzen ruim boven het landelijke gemiddelde, vaak rond de €550.000 of meer.
• Noord- en Oost-Nederland: Hier liggen de prijzen gemiddeld lager, soms nog onder de €350.000, waardoor starters iets meer kans hebben.
• Populaire groeiregio’s: Steden als Eindhoven en Groningen laten forse prijsstijgingen zien door de toestroom van jonge professionals en studenten.

Wie bereid is te verhuizen naar een regio buiten de Randstad, kan vaak een grotere woning kopen voor een lagere prijs.

Rol van Rente en Economie

Een belangrijke factor in de betaalbaarheid van woningen is de hypotheekrente. Sinds 2022 steeg de rente aanzienlijk, maar in 2025 lijkt deze zich te stabiliseren rond de 3,5 – 4%.

• Lagere rente: maakt lenen goedkoper en verhoogt de maximale leencapaciteit.
• Hogere rente: drukt de leencapaciteit en kan de prijsstijgingen afremmen.

Ook de economie speelt een rol: stijgende lonen zorgen ervoor dat meer mensen een hogere hypotheek kunnen dragen, wat de prijzen verder kan opdrijven.

Vooruitblik

Economen verwachten dat de woningmarkt voorlopig krap blijft, zolang het woningtekort niet is opgelost. De bouwproductie ligt achter op schema, waardoor het aanbod beperkt blijft.

• Scenario 1: Als de rente stabiel blijft, kunnen prijzen verder stijgen in de tweede helft van 2025.
• Scenario 2: Bij een economische terugslag of rentestijging kan de markt afkoelen.

Voor starters betekent dit dat wachten waarschijnlijk niet veel goedkoper wordt – tenzij er ingrijpende beleidsmaatregelen komen of de rente weer oploopt.

Conclusie

Met een gemiddelde huizenprijs van €474.234 is een woning kopen in 2025 geen eenvoudige opgave. Vooral alleenstaanden hebben een bovengemiddeld inkomen nodig om een huis te kunnen financieren. Tweeverdieners hebben iets meer speelruimte, maar ook zij zien een groot deel van hun inkomen opgaan aan woonlasten.

De kloof tussen huiseigenaren en huurders groeit, en zonder extra bouwprojecten of beleidswijzigingen lijkt de markt voorlopig krap te blijven. Voor wie wil kopen, is het verstandig om tijdig financieel advies in te winnen, goed te sparen en realistisch te kijken naar alternatieve regio’s.